Ahli Waris Wajib Tahu Aturan Ini

AKTUALITAS.ID – Menerima tanah atau rumah dari warisan keluarga sering kali dianggap bagai mendapat durian runtuh. Namun, jangan gembira dulu sebelum memahami aturan perpajakan terbaru tahun 2026. Masih banyak masyarakat salah kaprah mengira warisan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) yang membengkak. Padahal, aturan resminya tidak demikian.

Sesuai penegasan Direktorat Jenderal Pajak (DJP), pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan murni dikecualikan dari pengenaan PPh. Artinya, ahli waris tidak perlu menyetor PPh atas harta tanah atau rumah yang diterima dari pewaris.

Meski begitu, bebas PPh bukan berarti ahli waris bisa lepas tangan begitu saja. Ada kewajiban pajak daerah yang mengintai dan wajib dilunasi saat proses balik nama sertifikat, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Antara PPh dan BPHTB: Apa Bedanya?

PPh (Pajak Pusat): Dikecualikan untuk harta warisan. Ahli waris bahkan bisa mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) setempat untuk kepastian hukum.

BPHTB (Pajak Daerah): Wajib dibayar saat mendaftarkan peralihan hak di Kantor Pertanahan (BPN). Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD), BPHTB dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota dengan tarif maksimal 5%.

1. Kabar Baik: Ada Potongan NPOPTKP Minimal Rp300 Juta!

Bagi ahli waris yang memiliki hubungan keluarga sedarah garis lurus satu derajat (anak, orang tua, atau suami/istri), pemerintah memberikan insentif berupa Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) minimal sebesar Rp300 juta. Angka ini menjadi pengurang sebelum besaran tarif BPHTB dihitung.

Simulasi Cara Hitung Pajak Tanah Warisan

Sebagai gambaran, bayangkan seorang anak menerima rumah warisan dari orang tuanya dengan nilai pasar (NPOP) sebesar Rp1 Miliar.

Nilai Pasar Rumah (NPOP): Rp1.000.000.000

Potongan Bebas Pajak (NPOPTKP Waris): Rp300.000.000

Dasar Pengenaan Pajak: Rp1.000.000.000 – Rp300.000.000 = Rp700.000.000

BPHTB Terutang (Asumsi Tarif Daerah 5%): 5% × Rp700.000.000 = Rp35.000.000

Dengan demikian, BPHTB yang wajib dibayarkan ahli waris untuk balik nama sertifikat rumah tersebut adalah sebesar Rp35 juta. (Catatan: Besar BPHTB bisa bervariasi tergantung peraturan daerah setempat).

Awas “Jebakan” Warisan Belum Terbagi

Hal penting lain yang kerap terlewat adalah status warisan yang belum terbagi. Jika rumah atau tanah warisan tersebut belum dibagikan namun sudah menghasilkan pendapatan misalnya disewakan atau dikontrakkan maka aset tersebut menjadi subjek pajak pengganti.

Penghasilan dari sewa tersebut tetap wajib dilaporkan dan dikenakan pajak atas penghasilannya, bukan atas nilai fisik warisannya.

Syarat Pengurusan SKB PPh Warisan

Berdasarkan aturan PMK Nomor 81 Tahun 2024 jo PMK Nomor 1 Tahun 2026, untuk mendapatkan SKB PPh agar bebas dari pajak pusat, ahli waris wajib menyiapkan beberapa dokumen pendukung:

Salinan Akta Kematian Pewaris dan Surat Keterangan Ahli Waris yang sah.

Salinan Sertifikat Tanah/Bangunan yang diwariskan.

Kartu Identitas (KTP/NPWP) pewaris dan seluruh ahli waris.

Bukti pelunasan PBB tahun berjalan.

Ahli waris disarankan untuk segera mengecek ketentuan khusus teknis BPHTB di Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat agar proses pendaftaran tanah warisan berjalan lancar tanpa terkendala denda administrasi. (Irawan/Mun)